ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役　経営企画本部長　山田です。
ただいまより、2024年3月期第3四半期の決算説明を行います。

本日は、このような流れでご説明します。

2024年3月期　業績予想

業績予想と営業利益の増減要因

初めに今期の通期予想です。
2024年3月期は、増収減益の計画です。

売上は、210億2700万円と前期比で12.9%の増収を見込んでいます。
一方、当期純利益については10億5800万円で、マイナス19.1%と減益を予想しています。

その下に、営業利益の減益要因を整理しています。

前々期から取得を進めていたストック物件（収益物件）の増収による効果がある一方で、新たに今期の始めに取得した賃貸不動産については、不動産取得税や、大規模なテナントの入れ替えに伴うリノベーション費用等、一定のコストがかかりました。
これが大きく原因となり、減益予想としています。

右側に中期計画を示しており、今期以降は緩やかな増収増益を計画しています。

月次売上計画

今期の月次売上の展開については、1月から3月にかけて売上が急増する計画です。
特に3月は引き渡し予定の物件が多く、第3四半期までは比較的低調なペースで進む計画です。

利益計画についても同様です。

売上高　四半期推移

当社はビジネスモデル上、不動産を作って売るというプロセスを繰り返すため、物件の完成時期に応じて四半期ごとの売上利益が変動する傾向があります。

今期は下期、特に第4四半期に引き渡しが集中しており、第3四半期までは前期比で減少している印象ですが、第4四半期で大きく躍進する計画です。

第3四半期　業績ハイライト

通期計画に対する進捗

続いて、第3四半期の業績ハイライトをご説明します。

通期計画に対する第3四半期の進捗状況として、売上高が80億1800万円、進捗率は計画比で38.1%でした。

経常利益については6億7400万円で、経常利益の通期計画に対する進捗が約39%でした。

第2四半期の進捗が3.2%だったので、第3四半期でかなり進捗があったと考えています。

各セグメントについて、不動産開発・賃貸事業セグメントは、賃料収入が安定しており堅調に推移しています。

不動産開発・販売セグメントは、12月後半に法人向け不動産の引き渡しを計画通りに消化できたため、順調に進んでいます。

マンション事業セグメントについては、第4四半期、特に3月に竣工予定の物件が多いため、第3四半期までの売上進捗は9.4%となっています。経費が先行するため、このセグメントの営業利益はマイナスです。

その他の事業セグメント（介護等）については、コスト改善等の各種施策が功を奏しており、少し上振れしている状況です。

2024年3月期　四半期計画と実績

2024年3月期の計画対実績を四半期で比較しています。

売上高について、第2四半期までは計画に対して92.6%でやや出遅れていましたが、第3四半期では99.1%とある程度キャッチアップできました。

営業利益については、第2四半期時点で計画より少し上振れしていましたが、第3四半期では法人向け不動産販売が予定よりも少し上振れる形で推移し、計画から約3割上振れしている状況です。

不動産開発・賃貸事業

不動産開発・賃貸事業セグメントですが、ほぼ計画通りか、少し上回る形で売上・利益ともに推移しています。
今期取得した商業施設のリニューアルが無事に進み、前年末にリニューアルした案件のテナントがオープンを迎え、第4四半期や来期に向けて安定した収益源となる見込みです。

不動産開発・販売事業

不動産開発・販売事業セグメントは、計画に対する売上進捗が97%です。
第1四半期で大きく出遅れたものの、第2四半期、第3四半期と少しずつ遅れを取り戻しており、特に法人向け不動産販売が計画を上回る形で推移しました。

一方で、戸建て分譲に関しては、業界全体の傾向もあって、お客様の足が遠のいており、前年に比べて低調に推移しています。

マンション事業

マンション事業セグメントは、現在完成在庫がなく、売上が立たない状況で、計画通りに推移しています。
第4四半期に引き渡す物件の契約を順次積み上げており、12月末時点で契約戸数は85%、売上ベースで83%の進捗を見せています。

貸借対照表

貸借対照表は、前期末と第3四半期末を比較すると、総資産は413億円から474億円へと61億円増加しています。
この増加の中で、現金預金は10億円減少していますが、これは当社のビジネスモデルである不動産の購入、開発、建設、そして引き渡しに伴うもので、期中に工事が進むにつれて、仕入れや工事代金の支払いによって現金が減少する傾向にあります。

第3四半期には法人向け不動産販売の引き渡しを行い、これがプラス要素となり、結果として現金預金はマイナス10億円となりました。

また、固定資産は6億円増加しており、これは新規にオープンした商業施設のテナント入れ替えや新たな設備投資によるもので、来期以降の賃料収益に寄与する計画です。

負債に関しては、流動負債が増加し、固定負債が減少しています。これは、一部の長期借入金の返済期限が1年以内になったことと、マンション用地等の物件購入に伴う短期借入金の増加が原因です。

（参考）ビジネスフローと財務諸表の関係性

当社のビジネスフローと財務諸表の関係性について説明します。

販売セグメント、マンションセグメントでは、不動産の開発用地を取得し、建築や造成工事を行うため、その期間中、棚卸資産や短期借入金が増加する傾向にあります。

賃貸セグメントについても、新しいテナントを迎える案件や既存テナントの入れ替えを行う場合、取得から再稼働や新たに稼働するまでに一定の期間が必要です。これが固定資産の増加や長期借入金の増加に反映されます。

不動産販売とマンション販売は、原則として引き渡し時に売上が計上されます。

賃貸セグメントでは毎月の賃料収入により、毎期安定した収益の上積みを目指す戦略を進めています。

資産状況と経営指標

当社の資産状況と経営戦略についてです。

棚卸資産の大部分は開発中の不動産で、今期に引き渡す物件もあれば、来期以降の売上になる物件もあります。

固定資産は主に収益不動産で、特に土地から得られる賃料収入（地代）を中心とした収益を獲得しています。

株主還元について

株価の推移

2024年1月には株価が順調に推移していたものの、2月に入って少し低下傾向にあるものの、上場以来のトレンドは右肩上がりで順調です。

配当の状況と予想

今期の配当予想に変更はなく、配当金は1株あたり33円、配当性向は22.4%です。

今後も増配と配当性向30%を目標にして努力を続けます。

参考資料

今後の引渡し予定案件の契約・商談状況

直近のトピックスをご紹介します。

第3四半期までの業績は前期比で見劣りしましたが、不動産の販売と分譲マンションの引き渡しによる実績は約55億円ありました。
今後引き渡す予定の分については契約済みの金額が約83億円あり、さらに商談が終盤に差し掛かっている案件が22億円程度あります。
12月末時点で残り3か月で20億円の売上が必要です。

現場は順調で、引き渡しに向けて工事がしっかりと進められています。

不動産M&Aによる収益不動産の取得に成功

昨年末にM&Aを実施しました。

これは不動産の仕入れに近い形のM&Aで、収益不動産を保有する法人を買収しました。
買収したのは富士物産株式会社で、千葉県市川市に拠点を構えています。
創業オーナーが亡くなられた後も賃料収入を中心に収益を上げている会社です。
直近は営業損失ですが、これは退職金や事業の処分に関連するもので、賃貸物件自体は優良なものを保有しているため、M&Aを行いました。
このM&Aは今期の業績には影響しませんが、来期以降の賃料収入の増加に貢献すると期待しています。