皆さま、本日はお忙しい中、当社決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。 ヤマイチエステート株式会社、専務取締役の山田です。

本日は、2026年3月期の決算概要に加え、2027年3月期の業績予想、そして中期利益計画についてご説明いたします。

本日の説明のポイントは大きく3点です。

1点目は、今期は減収ながら営業利益が増益となり、収益性が改善したこと。

2点目は、来期以降、大型案件の収益化が本格化し、来期については、過去最高売上・上場来最高営業利益を計画していること。

3点目は、中長期的なヴィジョンをお示しし、当社は成熟企業ではなく、まだ発展途上の成長企業であるという点を確認させていただきます。

それでは、順番にご説明いたします。

なお、本説明会の内容につきましては2026年5月13日時点で当社が把握・判断した情報に基づくものであることをご了承ください。

 

まず、2026年3月期の連結業績です。

売上高は176億円となり、前年同期比では15.6％の減収となりました。 一方で、営業利益は20億円となり、前年同期比17％の増益となっております。

この「減収増益」が今期の特徴です。

売上減少の主な要因は、マンション事業です。 前期は8棟237戸を供給しましたが、今期は5棟119戸となり、供給戸数が減少しました。

ただし、これは需要の減少というよりも、開発スケジュールや竣工タイミングによる影響です。 実際、来期は大型案件の竣工を予定しており、再び大きく回復する見込みです。

一方で、利益面については、不動産開発・販売事業において、高利益率案件が大きく寄与しました。

特に、法人向け不動産の権利調整案件が想定より前倒しで進捗し、加えて戸建住宅の原価率改善も進んだことで、高い利益率を確保することができました。

結果として、営業利益は大きく伸長しております。

なお、最終利益については、子会社の構造改革に伴うのれん減損などがあり、純利益ベースでは減益となっております。

ただ、営業利益ベースでは収益力改善が進んでいると認識しております。

 

まず、不動産開発・賃貸事業については、既存保有物件が堅調に推移したことに加え、新規ロードサイド店舗が収益に寄与しました。

営業利益率は30％を超えており、安定的なストック収益基盤として機能しております。

次に、不動産開発・販売事業ですが、こちらは売上・利益ともに大きく伸長しました。

背景には、法人向け不動産における権利調整案件の進展があります。 当社は、一般的な競争入札ではなく、複雑な権利関係の整理や許認可取得を伴う案件に強みがあります。

いわゆる「難易度が高いからこそ利益が出る領域」にフォーカスしている点が特徴です。

一方、マンション事業については、供給戸数減少の影響により減収減益となりました。

ただし、これは一時的な要因であり、来期以降は首都圏大型案件の竣工により回復を見込んでおります。

 

こちらのスライドは、当社の強みを表現したものです。

当社は、単純に土地を購入して建物を建てる会社ではありません。

 

権利関係が複雑な案件に対して、地権者交渉や借家人との交渉、許認可取得などを行い、土地の価値を最大化することを強みとしています。

 

一般的に、こうした案件は手間も時間もかかるため、多くの会社が敬遠します。しかし、その分、競争が少なく、適正価格で土地取得が可能になります。

 

今期はまさに、このノウハウが発揮されたことで収益性の改善をすることができました。

 

こちらは、今期、奈良県桜井市で開発したロードサイド商業地案件です。

当社は、「素地」の状態から複数地権者の取りまとめを行い、、許認可取得、開発、テナント誘致まで一気通貫で行っています。

この案件についても、素地段階から開発を行い、テナントオープンまで実現しております。

結果として、長期安定賃貸借契約による収益基盤の積み上げにつながっています。

当社としては、こうした「開発利益」と「ストック収益」を両立させることを重視しています。

 

続いて、財政状態についてご説明いたします。総資産は625億円となり、前年から約118億円増加しました。

主な要因は、首都圏を中心とした開発用地取得による棚卸資産の積み上がりです。

現在は、将来の大型案件収益化に向けた投資フェーズから、回収フェーズへ移行するタイミングにあります。

また、重点エリアである首都圏案件の比率が高まっており、今後の成長ドライバーになると考えています。

借入金も増加しておりますが、これは将来収益化を前提とした開発投資に伴うものです。当社としては、成長投資と財務規律のバランスを重視しながら経営を行ってまいります。

 

来期は、売上高313億円、営業利益28億円を計画しております。

これは、過去最高売上、そして上場来最高営業利益となる計画です。

背景としては、これまで投資を進めてきた大型案件の収益化が本格化することです。特に、不動産開発・販売事業において、大型産業用地案件の引渡しを予定しております。

また、マンション事業についても、関東での大型プロジェクト竣工を予定しており、大幅な回復を見込んでいます。

なお、中東情勢など不透明要因もありますが、現時点で合理的に見積もれる範囲で計画を策定しております。

 

こちらが来期のセグメント別計画です。

不動産開発・販売事業が、引き続き大きな利益ドライバーとなる見込みです。特に、大型産業用地案件の収益化が大きく寄与する予定です。

また、マンション事業については、今期の反動もあり、利益回復を見込んでおります。

不動産開発・賃貸セグメントは、従来通りの堅調な業績を見込んでおります。

当社としては、単一事業依存ではなく、複数セグメントによるバランスの取れた利益構成を目指しています。

 

こちらは四半期ごとの利益イメージです。当社の特徴として、大型案件の引渡し時期によって四半期利益が変動する傾向があります。

今期については、特に第4四半期に大型案件が集中する計画となっておりますが、商談状況によっては、一部前倒しで計上される可能性があります。

そのため、当社としては単年度・単四半期ではなく、中長期視点で企業価値向上を進めることを重視しています。

 

続いて、株主還元についてです。　2027年3月期については、年間31円配当を予定しており、増配を計画しています。

当社は、成長投資を進めながらも、安定配当を基本方針としております。

また、株主優待制度についても継続しており、中長期で保有いただける株主様との関係強化を重視しております。

 

続いて、不動産市場環境と当社の経営方針についてご説明いたします。

 

現在の不動産市場では、建築費高騰、金利上昇、用地取得競争激化など、厳しい環境が続いています。しかし、当社はスケールメリットを活かす「建築側」で競争するのではなく、「土地原価側」で競争優位性を確保する戦略を取っています。

つまり、権利調整、許認可取得、用途変更、など、他社が参入しにくい領域にフォーカスすることで、高い利益率を実現しています。

また、首都圏では富裕層を中心に投資需要が引き続き強く、当社としても重点エリアとしてリソースを集中しています。

 

こちらは、当社のポジショニングを整理したスライドです。当社は、大手デベロッパーと真正面から競争する戦略ではありません。

むしろ、「難易度が高く、競争が少ない領域」にフォーカスしています。

つまり、“誰でもできる案件”ではなく、“難しいから利益が出る案件”を積み上げていく戦略です。

結果として、土地原価を抑えながら、高利益率を確保できる構造になっています。

 

こちらは、当社が注力する投資用不動産市場の背景と、投資家ニーズの変化を整理したものです。

まず市場環境ですが、日本では人口減少が進む一方で、富裕層世帯数は増加傾向にあり、当社のターゲット市場そのものが成長しています。

また、インフレや金利環境の変化を背景に、資産防衛やインフレ耐性を意識した投資需要も高まっています。

従来は値上がり期待や大型案件中心の投資が主流でしたが、現在は安定したインカム収益を重視する傾向へ変化しており、実物資産である不動産への関心が強まっています。

当社は、こうした市場変化を成長機会と捉え、安定収益型の収益不動産を供給することで、中長期的な成長を目指してまいります。

 

こちらのスライドでは、当社のターゲット市場と事業ポジションをご説明します。

 

当社が注力しているのは、実需に近い5億円から15億円程度の中規模収益不動産領域です。

この領域には、地域企業オーナーや個人富裕層、中堅不動産投資会社、さらには私募ファンドなど、安定収益と長期保有を重視する投資家層が幅広く存在しています。

当社は、こうした投資家ニーズに対し、都市部のワンルームマンション、ホテル、収益型レジデンス、さらに郊外の木造アパートなど、多様なアセットの供給を増やしていく方針です。

下段に記載の通り、当社の特徴は、短期売買ではなく安定収益を重視する投資家層を主なターゲットとしている点です。

そのため、景気変動の影響を比較的受けにくく、実需に近い安定した投資需要を取り込みながら、中規模領域に特化した事業展開を進めています。

 

当社は、フロー収益だけではなく、ストック収益も重視しています。

開発利益による成長と、賃貸収益による安定性を両立することが基本方針です。

保有資産からのNOIも積み上がっており、景気変動耐性を高める構造になっています。

また、保有不動産には一定の含み益も存在しており、財務戦略上の柔軟性にもつながっています。

 

今回の中期利益計画のテーマは、「投資フェーズから回収・成長フェーズへ」です。

2027年3月期から2029年3月期までの3年間累計で、売上高927億円、営業利益76億円を計画しています。

これまで積み上げてきた大型開発案件が、いよいよ収益化フェーズに入ってきます。また、首都圏展開をさらに強化しながら、ストック収益も積み上げていきます。

なお、大型案件については、既に取得済み、または取得蓋然性が高い案件を前提としておりますので、今後の用地取得状況によっては、計画値が変動する可能性がございます。

 

こちらは利益構成のイメージです。

当社としては、特定事業に偏るのではなく、ストック収益とフロー収益のバランスを維持することを重視しています。

賃貸収益による安定性を確保しながら、開発利益による成長も追求する。

この“両輪型”が当社の特徴です。

 

こちらは主要大型案件のスケジュールです。

産業地開発、ホテル開発、200区画超の大型戸建用地開発など、複数の大型案件が進行しています。当社は、単なる住宅会社ではなく、多様なアセットタイプへ展開している点が特徴です。

これら案件は、許認可取得の難度が高い開発リスク型、権利調整型といった、当社のノウハウが最も発揮される領域が中心となっております。

 

続いて、当社の財務戦略と株主還元方針についてご説明します。まず左側の財務戦略ですが、当社は単純な規模拡大を目的としておりません。

不動産会社の場合、借入を増やせば資産規模や売上は比較的拡大できますが、それだけでは株主価値にはつながらないと考えています。

当社は、賃貸資産を積み上げながら安定収益基盤を拡大する一方で、資本効率と財務規律を重視する経営を継続します。

具体的には、自己資本比率21％台を維持しつつ、D/Eレシオは3倍前後でコントロールし、ROEは8％水準を意識しています。単に資産を膨らませるのではなく、“成長”と“効率”の両立を目指す方針です。

続いて右側の株主還元です。

当社は成長投資を継続しながらも、株主還元とのバランスを重視しています。配当は27年3月期の31円から、29年3月期には33円へ増配を目指しており、安定配当を継続する方針です。

加えて、当社はDOEを約2％水準としており、利益変動時にも極端に配当が変動しにくい仕組みを採用しています。

これは短期的な利益変動ではなく、中長期で企業価値を高め、その成果を安定的に株主の皆様へ還元するという考え方に基づいています。今後も成長投資、財務健全性、株主還元、この3つのバランスを取りながら企業価値向上を進めてまいります。

 

こちらは、当社の長期成長ビジョンです。

当社は、2036年3月期に売上高1,000億円、賃料収入50億円以上を目標としております。つまり、今の状況に甘んじているわけではなく、企業価値向上のために積極的な成長投資を前提とした長期ビジョンをもっております。

ただし、単純な規模拡大を目指しているわけではありません。当社は、オーガニック成長に加え、M&Aや新規事業を組み合わせることで、持続的かつ非連続な成長を実現することを基本戦略としています。

まず足元では、既存事業である不動産開発と賃貸資産の積み上げによるオーガニック成長を軸とします。2027年3月期から2030年3月期は回収フェーズと位置付けており、これまで積み上げてきた開発案件の収益化を進めながら、賃貸資産の拡充によるストック収益の積み上げを進めます。

その上で、2031年以降は成長加速フェーズへ移行します。

地方で培ってきた開発力やノウハウを首都圏へ展開し、不動産開発力を成長ドライバーとしながら、M&Aや新規事業も活用することで、成長スピードをさらに高めていく考えです。

また、当社の特徴は、売上成長だけではなく、賃貸収入というストック収益を同時に積み上げていく点にあります。

売上高1,000億円に加え、賃料収入50億円以上を目指すことで、安定収益基盤を強化しながら企業価値向上を図ってまいります。

「地方で終わる不動産会社」ではなく、「地方で培った開発力」を全国へ展開することで、中長期的な企業価値向上を目指してまいります。

 

最後に免責事項となります。

本日ご説明した将来予想につきましては、2025年5月13日で入手可能な情報に基づき作成しておりますが、外部環境変化等により実際の業績は変動する可能性があります。

以上でご説明を終了いたします。 本日はありがとうございました。