ブロードエンタープライズ(4415)中西社長にインタビュー！「初期導入費用0円」で不動産投資家をつかみ急成長！

経営目標と会社概要

業績が大きく伸びる一方、規模の拡大に伴って資金面の心配も増えています。金融機関の皆さんとも話をしながら、必要な資金をしっかり確保して進めています。

2026年12月期の経営目標として「売上高100億円、時価総額100億円」を掲げています。

売上高については、今回発表したとおり上方修正していますので、100億円を超えることはほぼ間違いないと思っています。

一方、課題は時価総額です。PERなどを見ても、市場からの評価がまだ低いという点は自分たちの課題だと受け止めています。何とか年度末までに時価総額100億円を達成したいと思っています。撮影日時点では時価総額85〜86億円程度です。

会社のミッションは、「不動産オーナー様のキャッシュフロー最大化に貢献する」ということです。

不動産オーナー様は、空室があれば本来得られる家賃収入を得られません。どうすれば満室経営ができるのか、どうすればコストを抑えられるのか。そうした課題を解決し、キャッシュフローを最大化するお手伝いをしています。

 

沿革と当社が提供するプロダクツ

創業は2000年です。もともとは通信関係で、NTTの販売代理から始まりました。法人向けに電話料金が安くなるサービスや、ビジネスホン、複合機などを販売していました。

2003年にNTTの「Bフレッツ」の販売を始め、ここからマンション向け事業がスタートします。2005年には、自社商品としてマンション向け高速インターネット「B-CUBIC」の販売を開始しました。

2019年には「BRO-LOCK」の販売を開始しています。B-CUBICは、マンションにインターネットを導入し、入居者が無料でインターネットを使えるようにするサービスです。そこから展開して、インターフォンをIoT化したものがBRO-LOCKです。

例えば、宅配業者の方が来ると、部屋のモニターが鳴るのと同時にスマートフォンのアプリも起動します。誰が来たのかを確認し、応答や通話、解錠までできます。スマートフォンなので外出先からでも対応でき、「そこに置いておいてください」と伝えることも可能です。再配達問題の解決にもつながります。

オートロックは入居者の安心感にもつながります。例えば娘さんが一人暮らしをするなら、親御さんは「オートロックのマンションがいい」と考えることが多い。入居率の向上につながるだけでなく、周辺物件より家賃を高く設定できるケースもあります。

2021年には東証マザーズ（現グロース）市場に上場しました。

2023年には「BRO-ROOM」を販売開始しました。BRO-ROOMは、専有部の内装リノベーションを対象としたサービスです。当社がすべての工事を施工するというより、オーナー様がリノベーションする際に必要となる工事費用を当社が立て替え、分割でお支払いいただく仕組みです。

ワンルームでも200万〜300万円、60〜70平方メートルのファミリー物件なら500万〜600万円程度かかることがあります。そこで当社がオーナー様に代わって工事業者へ代金を支払い、オーナー様には最大10年・120回の分割払いでお支払いいただきます。

B-CUBIC、BRO-LOCK、BRO-ROOM、BRO-WALLの4つのプロダクトは、いずれも初期導入費用0円で導入できるようになっています。

 

「BRO-ZERO」を実現するための債権流動化の仕組み

初期導入費用0円を実現するために「債権流動化」という仕組みを使っています。

当社は建設業許可を取得しており、オーナー様から元請けとして直接工事を受注します。実際の施工は協力会社へ発注し、工事が完了したら当社が協力会社へ工事代金を支払います。

一方、オーナー様からは最大10年の分割払いで代金を受け取ります。例えば1,200万円の工事なら、当社は先に1,200万円を施工会社へ支払い、オーナー様からは10年・120回で回収します。これだけでは当社のキャッシュが減り続けてしまいます。

そこで、オーナー様に対する売掛債権を一定の単位でまとめ、機関投資家に買い取っていただきます。現金化にはコストがかかりますが、債権を資金化することで、次の工事へ再投資できるようになります。

 

「BRO-ZERO」の提供価値

不動産オーナー様は投資家ですので、基本的には物件を増やして資産を拡大したいと考えています。そのために使うのが、手元のキャッシュと銀行の与信枠です。

ところが、すでに所有している物件に空室があり、リノベーションが必要だったり、雨漏りなどで稼働できなかったりすると、修繕にお金を使わなければなりません。そこで手元資金や銀行の与信枠を使ってしまうと、次の物件を買う余力が減ってしまいます。

BRO-ZEROを使えば、銀行の与信枠を残し、キャッシュも温存したまま既存物件を改修できます。当社が工事を受注し、その代金を分割していただく仕組みなので、銀行の与信枠を圧迫しにくい。この点が非常に評価されています。

複数物件を保有し、さらに物件を買い増していきたいオーナー様からの引き合いが多いのは、このためです。

 

賃貸マーケットと宿泊マーケット

現在、大きくは「賃貸マンション向け」と「宿泊施設・民泊向け」の2つのマーケットがあります。

賃貸マンション向けでは、B-CUBICの時代から地域の不動産管理会社様と提携してきました。管理会社は、自社が管理している物件の状態を把握しています。「このオーナー様に提案しましょう」と、一緒に営業していただく形です。

オーナー様は全国に複数の物件を持ち、各地域の管理会社へ日常管理を任せていることも多い。当社はその管理会社と提携することで、空室が出たときやリノベーションが必要なタイミングで声をかけてもらえます。

毎年、およそ35万世帯前後の新築マンション・アパートが供給される一方で、人口は減っています。賃貸経営の競争は厳しくなっています。

だからこそ、何らかの手入れをしたり、新しい付加価値をつけたりしなければ、マンション経営は難しくなります。日本中の賃貸マンションがすべて満室なら、逆に当社の仕事はなくなってしまいます。

競争が厳しくなるほど、オーナー様はリフォームやリノベーション、設備投資を行う必要が出てきます。その意味では、当社にとってビジネスチャンスになります。

インバウンドが増える中で、ホテルだけでは宿泊需要を吸収しきれない地域もあります。民泊は地域によって稼働率が高く、賃貸マンション経営より利回りが高くなることもあります。

そのため、既存のマンションオーナー様が「民泊もやりたい」と、新たに物件を購入するケースが増えています。

例えば河口湖のほとりに200万円の古い戸建てを買い、リフォームに500万円、家具・家電に100万円、合計600万円かかるとします。物件自体の担保評価が低ければ、銀行融資がつきにくいことがあります。

そこで物件購入の200万円はオーナー様が負担し、内装や家具・家電の600万円をBRO-ZEROで賄う。こうした使い方が多く、北海道から沖縄の宮古島まで利用が広がっています。訪日外国人旅行者の増加は、当社にとって追い風です。

 

「BRO-WALL」について

BRO-ROOMが室内・専有部のリノベーションなのに対し、BRO-WALLは外壁塗装や大規模修繕など、建物の外装・共用部を対象としたサービスです。

最近は分譲マンションへの導入も始まっています。分譲マンションでは将来の大規模修繕に備えて修繕積立金を積み立てていますが、資材価格や人件費の高騰によって、実際に見積もりを取ると積立金だけでは足りないケースが増えています。

例えば1億円の外壁工事に対し、修繕積立金が7,000万円あるなら、不足する3,000万円だけをBRO-ZEROにする、といった使い方もできます。

 

新築物件にも活用される「BRO-ZERO」シリーズ

最近はリノベーションだけでなく、新築にも使われています。

例えば1億円の新築マンションを建てる際、銀行が8割の8,000万円を融資し、残り2,000万円は自己資金で出してください、というケースがあります。

そこで8,000万円は銀行融資、残り2,000万円はBRO-ZEROという形にします。BRO-ZEROの2,000万円分について、お風呂、エアコン、キッチンなどの設備を当社から納入する形にすれば、オーナー様は手出し0円で新築マンションを建てられる可能性があります。

もちろん当社の利益や債権流動化コストが上乗せされるため、通常の工事より金額は高くなります。ただ、全体の8割は低金利の銀行融資、2割がBRO-ZEROという構成なので、加重平均すると賃貸経営として成立する利回りに合わせられるケースがあります。

 

債権流動化が支える売上高拡大のロジック

需要が強いほど、先に立て替える工事資金も増えます。そこが当社にとって非常に重要です。工事費用を先に立て替えるため、その資金は銀行からの借入れで賄います。借入額と、債権流動化を行うタイミングを管理しながら成長させる必要があります。

極端に言えば、お金がいくらでもあれば売上はいくらでも伸ばせるくらいの引き合いがあります。ただ、当然そういうわけにはいかないので、資金繰りをコントロールしながら伸ばしています。

ビジネスの流れを整理すると、①オーナーから工事を受注、②協力会社へ工事代金を支払い、③工事完了時に売上計上、④オーナーから分割で回収しながら売掛債権を積み上げ、⑤一定量に達した債権を流動化して資金化し、⑥次の工事へ再投資する、という循環です。

 

参入障壁

上場して5年目になりますが、この仕組みは決算説明資料などでも公開しています。それでも今のところ、本格的な競合参入はありません。大きな理由は、債権流動化に必要な「回収実績」です。

最終的に債権を買う機関投資家が最も重視するのは、「ちゃんと回収できるのか」という点です。そのため、まず3年程度の回収実績、トラックレコードを求められます。

当社は2005年からマンションオーナー様向けにB-CUBICを提供してきました。インターネットサービスは工事して終わりではなく、その後も保守料を毎月いただきます。その結果、マンションオーナーという顧客属性について、貸倒れや回収実績のデータを20年分持っていました。

今から新規参入する会社が同じことをしようとすると、少なくとも3年間は回収実績を積み上げなければなりません。その間ずっと立て替えを続ける資金が必要で、3年後に本当に流動化できる保証もない。ここが大きな参入障壁です。

上場していること自体も参入障壁になると思います。当社は2016年ごろから債権流動化を実現したいと考え、都市銀行、地方銀行、信用組合、リース会社、ファイナンス会社など、3年ほどで約40社に相談しました。しかし未上場時代は断られ続けました。

理由は、会社としての信用力が十分ではないことや、流動化する債権の規模が小さいことでした。現在は1回あたりおよそ30億円規模の債権をまとめて流動化していますが、当時は数億円もたまっていませんでした。

また、債権流動化を組成するアレンジャーとなる金融機関が、最終的に機関投資家を呼んできます。もし当社が倒産すれば投資家に迷惑がかかるため、アレンジャー側も会社の信用力を厳しく見ます。

規模と社会的信用の両方が必要で、その点では上場していることも大きいです。

いわば、建設サービスと金融サービスを掛け合わせたビジネスになっています。

 

損益計算書（前年同期比較）/事業別売上高と工事完了数（累計期間）

2026年12月期の第2四半期累計までの業績は、売上高は56億9,300万円で前年同期比87.7％増、営業利益は11億2,400万円、経常利益は8億5,000万円、当期純利益は5億5,200万円と、大幅な増収増益になりました。第2四半期累計までは単体・個別ベースです。

特に伸びているのがBRO-ROOMとBRO-WALLです。BRO-ROOMは第2四半期累計で約26億円と、前年同期の約8億円から大きく伸びました。BRO-WALLも約13億円で、前年同期は約3億8,000万円でした。

B-CUBICやBRO-LOCKに配置していた人員をBRO-ROOM、BRO-WALL側へシフトしていることに加え、認知度も上がってきました。

さらに、一度使っていただいたオーナー様から追加受注が出やすい。当社では「おかわり案件」と呼んでいます。1部屋をリノベーションしたオーナー様に別の空室が出れば、またご依頼いただけます。

オーナー様から別のオーナー様をご紹介いただくケースも増えています。「大家の会」のようなコミュニティで当社がリアル・オンラインの両方で登壇し、そこから広がることも多いです。

これだけ受注が増えても、当社の構造では施工能力が大きな上限になりにくいです。

マンションオーナー様は、退去時の原状回復工事やリノベーション工事で、普段から付き合っている施工会社を持っています。BRO-ZEROを利用するとき、その施工会社を当社に紹介していただくケースが約95％です。

当社があらかじめ提携している施工会社を使うケースは全体の5％程度です。つまり、案件と一緒に施工能力も付いてくるイメージです。オーナー様にとっても、普段から使っていて信頼している工事会社をそのまま使えるほうが安心です。

人手不足や資材調達の問題についても、施工会社が対応できるからこそ見積もりが出てきます。そのため、当社側の施工キャパシティが直接の制約になりにくい構造です。

 

B-CUBIC事業 - 累計導入棟数

 B-CUBICの導入棟数が増えるほど、将来の見込み客も増えます。B-CUBICはBRO-ROOMやBRO-WALLと比べると単価は低いですが、新規オーナー様との接点になり、ストック売上にもなります。

単価が低いから取らないのではなく、営業の「種まき」として続ける。そのオーナー様が将来BRO-ROOMなどを使ってくださる可能性があります。

新規開拓は既存の管理会社様からの紹介が多いですが、リスティング広告などのWebマーケティングも行っています。リアルとネットの両方を使っています。

 

不動産管理会社との新規提携数

全国の不動産管理会社はおよそ8,898社あり、そのうち約1,000社、11.4％程度と取引があります。管理会社は、自社が管理している物件のオーナー様へ当社サービスを提案してくださいます。

 

販売代理店数と売上高割合

一方の販売代理店は管理会社ではありませんが、マンションオーナー様や管理会社様に対して、自社の商品・サービスを提供している会社です。例えばマンション向けにLEDを販売する会社や、リフォーム会社など、当社と同じ顧客層を持つ企業が販売代理店になります。

もともとは管理会社経由が多かったのですが、現在は販売代理店経由の売上が全体の約48％まで増え、ほぼ半々になっています。

 

2026年12月期フロー粗利目標（上方修正後）

今回から「フロー粗利額」をKPIとして開示しています。

もともとは賃貸マンションや宿泊施設が中心でしたが、最近は分譲マンションや地方創生案件など、対象となる建物の種類が増えています。すると、1棟・1件あたりの契約単価の差が非常に大きくなります。

棟数や戸数のような単純なKPIだけでは、事業の実態を正確に伝えにくくなってきました。それなら全体のフロー粗利額を開示したほうが分かりやすいだろう、ということでKPIとして開示するようにしました。

今後は、このフロー粗利額を見ていただくことで、事業の成長をより分かりやすく把握していただけると考えています。

 

連結貸借対照表（前期末比較）

貸借対照表を見ると、総資産約150億円に対し、売掛金が約92億円と非常に大きくなっています。

事業の仕組み上、オーナー様から長期分割で回収するため、売掛金が積み上がります。一定量までたまったところで債権流動化し、キャッシュに変えます。

 

資本効率と財務基盤の強化

そのキャッシュを工事代金の支払いや債務の返済、次の工事への再投資に回す。債権流動化を進めることで売掛金残高を圧縮し、自己資本比率の改善にもつなげていく考えです。

 

個別業績予想の修正（上方修正）

個別の通期業績予想を上方修正しました。

期初は売上高100億円を予想していましたが、117億円へ上方修正しました。営業利益も17億円から23億円へ、6億円引き上げています。

一方、財務改善のため、下半期に2〜3回の債権流動化を行い、債権残高を圧縮することを考えています。

経常利益と当期純利益は据え置きました。流動化コストが今期最終的にどこまで膨らむのか、まだ計算中だからです。流動化コストは機関投資家側の要求利回りなどによって変わり、実際に契約するまで確定しない部分があります。

つまり、営業利益までは受注・業績の積み上がりを踏まえて上方修正できる一方、経常利益以下は債権流動化コストが相手との交渉で決まるため、現時点では据え置いているということです。

M&Aの効果を入れなくても、もともとの売上高100億円目標を超える見込みになっています。

 

連結に伴い二つのセグメントに再編

日本中央管理株式会社をM&Aしました。主に不動産の買取再販と管理事業を行っている会社です。買取再販では、不動産を一度自社で買い取り、リノベーションなどで手を入れてから売却します。

共有不動産も扱っています。例えば相続で兄弟が1つの物件を共有している場合に、一方の持分を買い取り、その後もう一方と交渉して持分をまとめたり、逆に買い取った持分を他の共有者へ売却したりして、共有状態を整理する事業です。

買取再販ではBRO-ROOMとのシナジーがあります。管理事業はストック収益になりますし、管理物件で修繕が必要になればBRO-ROOMなどを提案できます。見込み客となる物件をまとまって持っているという意味でも、ダイレクトなシナジーがあります。

小さい会社をたくさん買うと、PMIが非常に大変になります。買収後に連結決算を組み、監査法人の監査に耐えられる体制を作る必要があるため、ある程度の規模が必要です。日本中央管理は年間売上高20億円前後の規模があります。そうした一定規模の会社が対象になりますが、その規模になると大手の管理会社も買収候補として狙っています。

 

子会社連結と通期連結業績予想

日本中央管理は第3四半期からPL連結になります。

今回、個別売上高117億円の予想に、日本中央管理の下期分約9億円を加え、2026年12月期の連結売上高は126億円を予想しています。2027年には日本中央管理の1年分が連結されます。

連結ベースの営業利益や経常利益などについては、現在計算・検討中です。

 

トピックス ①地方創生への取り組み進捗

兵庫県豊岡市の城崎で、2026年9月から宿泊施設をオープンしています。

地方創生の取り組みでは、大きく2つの条件を見ています。1つは観光客が多いこと。もう1つは宿泊施設が少ないことです。観光客が多いのに宿泊施設が足りない自治体は全国にたくさんあります。

例えば、鳥取県北栄町は「名探偵コナン」の作者、青山剛昌先生の出身地で、年間約80万人の観光客が来ます。しかし宿泊施設が少ないため、夜になると車で1時間ほど離れた倉吉市などへ移動して宿泊する方が多い。地域からすれば、夕食代や宿泊代が地域外へ流れてしまうのはもったいない。

一方、地方には空き家がたくさんあります。その空き家をBRO-ROOMで改修して宿泊施設に変える。リノベーションは地域の工務店へ発注し、清掃も地域の会社にお願いする。食事もできれば地産地消にする。地域の資源を活用することで、自治体にもメリットがあります。

佐賀県鹿島市でも同様の取り組みを進めています。鹿島市には祐徳稲荷神社など大きな観光資源がありますが、宿泊施設が不足しているという課題があります。

ビジネス面では、宿泊施設を作るときにBRO-ROOMのフロー売上・利益が計上されます。さらに宿泊施設の運営代行も行えば、フローだけでなくストックの売上・利益も得られます。今後しっかり強化したい分野です。

 

トピックス ②外部環境リスクへの対応

建設業界では資材価格の上昇が続いていますが、当社には大きな影響はありませんでした。商品がまったく入らないという状況も、現時点では起きていません。

資材価格が上がっていることは事実ですが、その値上がり分を含めて、最終的に賃貸経営として成立するかどうかを見ています。現時点ではオーナー様が受け入れられる範囲内に収まっているため、当社の業績には大きな影響が出ていません。原価上昇分は、基本的に価格へ反映する考えです。

 

株価について グロース市場全体・高成長企業とのPER比較

時価総額100億円を掲げていますが、当社のPERは相対的に低いと考えています。グロース市場の黒字企業の中央値が17倍程度で、30％程度成長している高成長企業であれば20倍前後の水準が意識される中、当社は売上・利益とも高成長しているにもかかわらず、13倍台という水準です。

もちろん、さらなる事業成長を示すこと、IRをもっとしっかり行うこと、そして財務改善を進めることが必要です。そうした課題を一つずつクリアしながら、成長株として評価していただきたいと考えています。

 

株主還元について

株主還元にも力を入れています。株主優待は、従来は、100株以上200株未満でQUOカード1,500円相当、200株以上400株未満で2,000円相当、400株以上で3,000円相当でした。

今回、デジタルギフトを主体としつつQUOカードも選べる形に変更し、年間の優待額を、100株以上200株未満で2,000円、200株以上400株未満で4,000円、400株以上で8,000円へ拡充しました。

また、従来の「1年以上継続保有」という条件も撤廃しました。優待は6月末と12月末の年2回です。株主還元だけでなく、出来高や売買代金を改善したいという狙いもあります。

配当については、「税引後利益が5億円を超えれば、配当性向20％を基準に配当する」という方針です。

2021年12月にIPOしたときから、「税引後利益5億円を達成する時期を目途として、配当性向20％を基準に継続的な株主還元を実施する」と一貫して申し上げてきました。

今期は当期純利益6.5億円を予想しており、上場5年目で初めて5億円を超える見込みです。そのため、2026年12月期から初配当を予定しています。実際の支払いは2027年3月ごろになる予定です。

 

YouTube動画

IR・情報発信にもかなり力を入れています。

会社のIRチャンネルに加えて、「中西良祐チャンネル」も運営しています。こちらは基本的にVlog形式で、私が普段どのような日常を過ごしているのか、会社がどんな雰囲気なのかを発信しています。

社員のご家族が見て「こんな会社なんだ」と安心してくださったり、採用候補の方や取引先の方にも見ていただいたりしています。

会社のIRチャンネルでは、事業内容や決算について詳しく説明しています。そのほか、X、IRニュースレター、LINEなどでも情報発信に力を入れています。

 

最後に

ブロードエンタープライズは、これからも不動産オーナー様の期待に応え、企業価値の向上に向けて邁進してまいります。ぜひ今後とも応援していただければうれしいです。よろしくお願いします。