マンションデベロッパー業界研究

マンションデベロッパー業界についてです。

マンションデベロッパー業界は不動産業に分類されます。分譲マンション着工戸数の推移をみると、直近で12~13万戸となっています。着工戸数は変動が大きく、1990年が最高戸数となっています。今のマーケットはピークからみると、数は半減しています。

業界地図をみると、総合系という総合不動産会社として、野村不動産や三井不動産があります。それから、専業系として主にマンションをやっている企業や、異業種から参入してきた企業（大和ハウス）などがあります。マンションのデベロッパーごとにブランドを設けて販売しているという戦略があります。

マンション販売戸数でみると、野村不動産が1位、三井不動産が2位、三菱地所が3位となっています。野村不動産で、シェアが約5%くらいです。ですので、各企業が乱立状態です。

マンション業界のビジネスモデルをみてみましょう。

まず用地を仕入れます。用地を仕入れたら、どのようなマンションにするか企画・設計をします。そして、建築会社に発注して施工し、販売し、アフターサービスとなります。1980年代と今では、売れるマンションに違いがあります。高度成長期には夫婦と子供2~3人の家族が家族形態としては多かったでしょう。ですので、1980年代では、子育ての環境によい郊外で、広めの間取りが多かったといえます。しかし、現在では、夫婦と子供一人など子供の数が減ったり、老夫婦で住むなど家族構成が変わりました。そのため、都心で部屋数も少なめのマンションが増えていると考えられます。人口構成が変わったので、好まれるマンションの形態も変わったと考えられます。

貸借対照表をみて、販売用不動産がたくさんあるということは、売れ残りがあるということです。開発用不動産は仕込んでいる土地のことなので、多ければ何年か後にはマンションが建ち販売用不動産になるはずです。貸借対照表で、それらの経年変化を見て、売れ残りはないか、仕入れた土地は完成品になっているのか、など見ることができます。

マンション開発事業は、景気循環で成熟～衰退にプロットできます。マンション管理事業は、ディフェンシブで成熟といえます。

日本の人口が減ってきているので、もし移民受け入れなどが行われると、マンション業界の業績は上がるかもしれません。